a.s.r. real estate beheert een grote portefeuille Nederlands landelijk vastgoed. Deze portefeuille is onderdeel van de beleggingsstrategie van de verzekeraar. Jaarlijks dient de waarde van deze beleggingsportefeuille te worden vastgesteld. Hiervoor schakelt a.s.r. externe taxateurs in.

Wiberg verricht sinds 2016 met een vast taxatieteam voor a.s.r. deze zogenaamde balanstaxaties. De taxateurs zijn NRVT-gecertificeerd en ingeschreven in de Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Bij vaststelling van het waardeniveau maken de taxateurs gebruik van AgriTax®, een Wiberg-applicatie waarin alle agrarische transacties over een grote reeks van jaren zijn opgenomen.

Nagenoeg alle agrarische objecten zijn verpacht. Er is sprake van een grote verscheidenheid aan pachtcontracten. De taxateur moet naast de marktwaarde ook de waarde met een bijzonder uitgangspunt vaststellen Hierbij dient rekening te worden gehouden met de condities die in het contract zijn vastgelegd.

In de Flevopolder wordt een tankstation ontwikkeld. De toekomstige eigenaar van het tankstation is inmiddels wel eigenaar van het perceel waarop het tankstation gebouwd gaat worden, maar nog niet van de verkeersroute.

In het bestemmingsplan is aangegeven hoe de verkeersroute van en naar het tankstation moet gaan lopen. De benodigde grond is in eigendom van zowel  Staatsbosbeheer (SBB) als van Waterschap Zuiderzeeland (WZZ). Om een rendabele exploitatie te kunnen realiseren wil de eigenaar van het nieuwe tankstation ook die grond verwerven.

Opdracht
In 2024 hebben SBB en WZZ aan Wiberg gevraagd de betreffende grond, nu nog in gebruik als bos, natuur en water, te taxeren. De opdracht luidt het vaststellen van de complexwaarde of evenwichtswaarde.

Definitie evenwichtswaarde (complexwaarde)
De evenwichtswaarde is de geschatte prijs voor de overdracht van een actief of passief tussen geïdentificeerde, bereidwillige partijen met kennis van zaken die de belangen van beide partijen uitdrukt.

Het vaststellen van de evenwichtswaarde
Bij het vaststellen van de evenwichtswaarde moet de voor beide partijen redelijke prijs worden geschat, rekening houdend met de voor- of nadelen die voor elk van de partijen aan de transactie zijn verbonden. Let wel: de evenwichtswaarde is geen marktwaarde. Bij het bepalen van de marktwaarde moeten alle specifieke voor- of nadelen die niet algemeen beschikbaar zijn voor, of een last vormen voor marktdeelnemers buiten beschouwing worden gelaten. De evenwichtswaarde is daarmee een breder begrip dan marktwaarde.

Hoewel de prijs die billijk is tussen twee partijen meestal gelijk zal zijn aan de prijs die in de markt kan worden verkregen, zullen er ook voorbeelden zijn waar bij de schatting van de evenwichtswaarde rekening wordt gehouden met zaken die bij schatting van de marktwaarde buiten beschouwing moeten worden gelaten. Daarbij valt te denken aan bepaalde elementen van synergiewaarde die het gevolg zijn van een combinatie van de belangen. Zo ook in het geval van deze taxatie. Nu de twee onderdelen in verschillende handen zijn, zijn deze minder waard dan wanneer ze zijn samengevoegd.

Aanpak
Taxateurs van Wiberg hebben na een opname in het veld een analyse gemaakt van gerealiseerde verkoopcijfers (referenties). Alle gegevens zijn verwerkt en geanalyseerd.

Het eindresultaat is een taxatierapport waarin gemotiveerd een prijs per m² voor de aan te kopen percelen is bepaald.

Soms is de waardevaststelling van WOZ-objecten reden voor een jarenlange onenigheid tussen de belastingplichtige en een gemeente. Een situatie waar uiteindelijk niemand wijzer van wordt, immers procedures kosten veel geld en tijd, zowel voor de gemeente als voor de belastingplichtige.

Op verzoek van de betreffende gemeente is Wiberg met dit dossier aan de slag gegaan en heeft na een opname ter plaatse en diverse gesprekken met de belastingplichtige een compromisvoorstel uitgewerkt. Een voorstel waarbij uiteraard de huidige wet- en regelgeving in acht is genomen. Uiteindelijk konden beide partijen zich vinden in het compromis, waarna een vaststellingsovereenkomst is opgesteld.

Het nut van mediation
Het lukt partijen niet altijd om tot overeenstemming te komen, ondanks veelvuldig overleg. De oorzaken kunnen divers zijn, maar het gevolg is dan dat zaken te lang blijven liggen omdat er maar geen oplossing lijkt te komen. Een frisse blik op de zaak en een oplossingsgerichte werkwijze, waarbij wat in het verleden is gebeurd even geparkeerd wordt, leiden vaak tot een oplossing.

In de bovengenoemde casus is het Wiberg gelukt. Tot tevredenheid van beide partijen. Maar ook hier geldt dat successen uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst. Partijen moeten open staan voor een acceptabele oplossing en vaak ligt de oplossing ergens in het midden.